Huurrecht

Veel mensen huren. Soms huurt men een bedrijfsruimte of een zelfstandige woonruimte zoals een huis of een kamer, maar ook fietsen of auto’s kunnen gehuurd worden. In deze situaties is het huurrecht van toepassing. Het huurrecht ziet toe op alle regels die gaan over huur en is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”). Dit boek is specifiek gericht op zogeheten bijzondere overeenkomst. In titel 4 van boek 7 zijn de bepalingen over huur opgenomen. Maar wat is huur precies? Volgens artikel 7:201 BW kan huur gekwalificeerd worden als “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”. Huur kan op grond van de wet ook betrekking hebben op vermogensrechten. Een belangrijke uitzondering op het huurrecht is de pachtovereenkomst. Over het pachtrecht heb ik een afzonderlijke blog geschreven.

Bij huur is dus sprake van wederkerige verplichtingen, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. De verplichtingen van de verhuurder zijn geregeld in afdeling 2 van titel 4. Bij de verplichtingen van de verhuurder moet u onder meer denken aan het ter beschikking stellen van het gehuurde aan de huurder voor zover dit voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Met andere woorden: de huurder moet het gehuurde daadwerkelijk kunnen gebruiken voor de doeleinden waarvoor het gehuurd is. Een andere belangrijke verplichting voor de verhuurder is dat hij verplicht is om op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen. Dit staat in artikel 7:206 BW. De verhuurder is niet gehouden om gebreken te verhelpen indien dit onmogelijk is of onredelijk hoge kosten vergt. Andere uitzonderingen op deze verplichting gelden als sprake is van kleine herstellingen die door de huurder zelf moeten worden uitgevoerd, en als de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van deze gebreken. Als de verhuurder zich niet houdt aan zijn verplichting om gebreken te verhelpen, dan kunt u de kosten van reparatie verhalen op de verhuurder. Dit kan bijvoorbeeld door het verminderen van de huurprijs. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van verplichtingen van een verhuurder, want in de wet zijn er nog meer vastgelegd.

Maar er gelden natuurlijk ook verplichtingen voor de huurder. Deze staan in afdeling 3 van titel 4. Zo is de huurder volgens artikel 7:212 BW verplicht om de tegenprestatie (doorgaans het betalen van huur) op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Tenzij anders afgesproken, kan de huurder dus niet zelf bepalen hoe en wanneer hij de huur betaalt. De huurder moet zich houden aan de afspraken die hij hierover met de verhuurder heeft gemaakt. Daarnaast is de huurder volgens de wet verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit noemen we goed huurderschap. Een andere belangrijke bepaling is vastgelegd in artikel 7:217 BW. Hierin staat namelijk dat de huurder verplicht is om op eigen kosten kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn doordat de verhuurder zijn verplichting hierin niet is nagekomen. Dit hangt dus samen met de verplichting van de verhuurder zoals hierboven omschreven. Ook voor de huurder gelden nog meer verplichtingen dan hier genoemd. Deze zijn allemaal in de wet opgenomen.

Voor het huren van woonruimte voor de langere termijn is overigens een aparte titel opgenomen in de wet, namelijk titel 5 van boek 7. In deze titel is onder meer aangegeven wat wordt verstaan onder een woonruimte. Dit lijkt voor de hand liggend, maar hier kan in de praktijk soms onduidelijkheid over bestaan. Artikel 7:233 BW vertelt ons dat “onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden”. Woonruimte is dus best een ruim begrip. Maar hoe zit dat met zelfstandige woning? Daar geeft artikel 7:234 BW uitsluitsel over. Hierin staat namelijk dat “onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning”. Ook de begrippen “woonwagen”, “standplaats” en “huurprijs” zijn in de wet nader uitgewerkt en uitgelegd.

Kortom: het huurrecht is een zeer breed rechtsgebied waarover gelukkig veel is vastgelegd in de wet. Hebt u te maken met het huurrecht en wilt u weten hoe u dit het beste aan kunt pakken? Neem dan contact met mij op. Ik adviseer u graag over uw mogelijkheden.